房屋改造检测鉴定中心

房屋改造检测鉴定中心：

房屋改造检测鉴定中心，既有建筑物的增层改造，在当今社会具有相当的普遍性，这对改善生活条件、美化环境和缓解建设用地紧张具有现实意义，在给既有建筑做增层加固中，要认真做好现场调查，认真分析资料，正确地进行理论分析，准确计算，综合运用多种加固方法，确定合理的建筑方案和结构方案，以科学、简便且经济的加固手段来确保原建筑物结构安全和正常使用。对采用框架结构的加层，应对齐上下柱，并将原有结构的框架柱顶凿开，在接长钢筋后再在加层部分浇筑框架柱混凝土。在框架结构与原结构交界处，为确保加层处的的传递，应现浇截面较高的转换梁，这样做也能在一定程度上增强节点的抵抗力。此外，对原房屋建筑框架强度的验算不止要考虑到加层后增加的垂直荷载，还要对房屋加高导致的侧移加大等问题进行细致考量。在必要时，可以通过设置剪力墙来控制侧移，并提高框架承载力。房屋加层改造涉及的范围较广，由于原建筑建造的时间长，变化大且情况较为复杂，因此，要做到经济、适用、快速的难度还是相当大的。目前，还没有专门的加层设计法令性规定，因此，在进行加层设计前要大量的收集相关资料，并进行细致的现场调查，通过对所掌握的各项资料的仔细分析来确定为合理的结构方案。房屋改造检测鉴定中心，就找深圳市住建建筑检测鉴定有限公司，承接全国业务范围，提供免费技术咨询服务， 李经理

一、房屋改造检测鉴定中心——以房屋加建楼梯为例：

(1)钢筋混凝土楼梯直接接层。一般适用于砖混结构房屋的接层，如图5-50所示，在原混凝土楼梯梁上剔出钢筋，与接层的楼梯斜跑钢筋搭接后用高强度等级混凝土浇在一起。如不宜剔凿原梁也可在旁另设新梁。休息板的搭接则须把原楼梯间墙三面剔出横槽，然后将休息板钢筋伸人槽内再浇筑混凝土即可。此法要求原有平台梁、梯间承重墙必须有可锚固的条件。由于它设计绘图简便，设计人员可以选择]这种方法。

 (2)原有钢筋混凝土楼梯直接接钢楼梯。钢楼梯质轻，连接、锚固方便，施工快捷，干作业，所以，这是直接接层中常用和适宜的一种接梯方法。梯段纵向钢梁锚固于原有休息板横梁和建筑物其他承重墙梁，根据允许增加荷载的大小，确定钢板踏步或预制混凝土板踏步，其面层类同于混凝土楼面，面层多种多样，与混凝土楼梯有异曲同工之妙。

(3)钢筋混凝土楼梯上接钢楼梯。当钢楼梯的承重点在外套框架上时，钢筋的第一跑与原有混凝土楼梯的末跑之间采用活搭滑接(铰支连接)，二者允许在水平上有位移。钢楼梯梁与混凝土横梁以拟6钢筋胀锚连接，在其下翼缘开200mm x 100mm长孔，以便于楼梯移位，钢梁周围与地面垫层、面层之间留有25 mm宽缝隙，内放聚乙烯泡沫，外作密封膏(见图5-51)。这种连接方法保证了楼梯的新、旧两部分之间既发生联系，又能随各自的受力体系移动而不互相影响。

(4)当接梯为钢筋混凝土楼梯时，由于楼梯本身自重过大，不宜采用上述一端支点的方法，这时可以考虑将梯段的另一端点吊于外套钢架的梁上，或者将两段梯跑分别支承于新、旧建筑的墙梁之上，使分属新、旧两部分的楼梯段受力明确、传递清晰。

二、房屋改造检测鉴定中心——房屋加层改造的优越性

建筑可大致分为民用建筑和工业建筑，而民用建筑是覆盖面大分布广的建筑。随着我国经济的发展，城市规模不断扩大，建筑朝着更高、更好的方向发展，这就意味着之前的许多低层或多层建筑都不能符合时代的要求，但是这些建筑并没有达到使用年限，推倒就会是一种资源和人力的浪费。我国人多地少的现状、国家对土地保护政策的束缚和我国经济水平的限制决定了我国必须对原有的低层或多层建筑尽可能进行合理的改造利用，而不能一味采取推倒重建的方针。结合房屋的使用现状在其原有基础上对其进行加层改造是充分利用低层或多层房屋的有效途径。事实表明，近十多年来在城市的发展过程中许多城市都采取了对低层或多层房屋进行改造的措施并且取得了很好的成果。
现列几点房屋加层改造的优越性于下：
（1）、通过加层改造，可以扩大建筑使用面积，增加单位土地面积住房的容积率，缓解当前的住房矛盾，充分利用城市空间，有效地保护耕地；
（2）、通过加层改造，可重新进行建筑平面及立面调整并对房屋进行装修，既保留了原建筑物的特色有改善了其面貌及使用功能；
（3）、利用原有基础，节省了拆迁、建筑垃圾运输和征地的费用，可降低工程造价，而且审批程序也简单快捷，施工周期较短；
（4）、充分利用原建筑物在长期荷载的作用下地基承载力的增长值，在地基不需要处理或做微处理的条件下直接对旧房屋进行加层改造，实现大化的经济效益；
（5）、我国是一个地震频发的国家，加层改造把抗震与加固结合，改善了结构的受力条件，延长了建筑物的使用年限； 

三、房屋改造检测鉴定中心——建筑物改变使用功能的涵义

建筑物改变使用功能是指因某种需求而导致建筑物原有使用功能的衰退或取缔，将城市规划部门原批准的建设工程规划证件中载明的使用功能改变为其他功能。

这其中包含了永久改变和临时改变两种行为，前者是地块全面改造并重新出让，用地性质发生改变，但新的用地出让条件中要求保留或部分保留原有建筑物，这些保留的建筑面临功能的改变；后者是用地不重新出让，其上的建筑物发生功能改变。

2研究目的与意义

2.1研究的目的

①把握城市发展规律和趋势，结合杭州市的城市建设形势需要，进一步完善城市功能配置和布局，有效指导新时期的城市建设。

②落实科学发展观和建设资源节约型社会的要求，探讨城市更新中的节能减排，达到经济、社会、生态效益的优化。

2.2研究的意义

①推进城市改造建设方式的多样化，促进资源循环利用和城市可持续发展；

②延续城市历史文脉，提升城市活力，推动社会进步；

③维护社会公共秩序，保护社会公共利益；

④减少社会矛盾，有利于《物权法》实施。

3现状调研

3.1基本概况

通过调研发现，杭州城市现有建筑物功能改变主要集中在区位和交通条件相对优越、人口集聚度较高、或配套服务设施不甚完善的区域，情况复杂、种类繁多，以非经营性建筑改变为经营性建筑较为普遍。

3.2存在问题分析

3.2.1自发为主，随意性大

由于之前缺乏政府的有效调控，相关利害人或单位在进行建筑物功能改变时，带有较大的盲目性，片面注重眼前利益，致使功能改变后的建筑产出值不高，或者短时间内频频易主、多次改变。

3.2.2制度不全，认识滞后

目前，国内对于建筑物功能改变规划管理的经验还不多，尚未在全国范围内形成成熟的管理体系。规划、国土、工商、房管等之前也仅从本部门管辖职能出发，缺乏多部门联动和统一认识。

3.2.3关系民生，影响较大

已有的功能改变产生较多不利因素：对建筑物所在地段周边环境的污染（噪音、污水、废气、炫光）、公共配套失衡（如电梯、社会停车超负荷）、交通量的骤增等，进而产生邻里纠纷、甚至侵害公共利益、并影响社会的公平性。

4影响功能改变的因素分析

4.1城市空间结构合理化

随着城市产业结构的调整，中心城区内的大量传统产业正处于更新换代的阶段，并且地铁建设促使交通方式的转变等影响，产生了“城市边缘地带中心化”的过程。通过有效利用建筑功能改变，既快又省地实现产业转型、功能升级，成为城市新兴高价值和高活力的地区。

4.2城市楼宇经济产业化

杭州市委、市政府明确将“楼宇经济”作为城市经济发展中的新型经济形态，推动现代服务业发展的重要载体和破解土地制约、提升城市品位、增强综合功能的重要手段。大力发展楼宇经济能有力推动市场变楼宇、厂房变楼宇，促进更多的现有建筑物的功能改变，进而加快“城市有机更新”步伐。

4.3城市配套设施标准化

构建“生活品质之城”，倡导“十五分钟文化圈”、“十分钟体育圈”等基层配套服务的高标准，使得土地资源稀缺的老城区难以达标，许多设施新建难度极大，有效途径之一即就近通过建筑物功能的改变，来进一步满足设施的服务半径要求。

4.4城市管理趋向制度化

随着城市规划法规和管理制度的完善，政府调控能力的加强，建筑物功能改变将从市场主导型改为由政府引导、市场自发相结合的建设模式；而建筑物改变功能将作为城市建设的重要手段被纳入到规划管理体系之中。

四、房屋改造检测鉴定中心——各类房屋改造的注意事项：

剪力墙结构

随着土地价格的上升、市场需求的增加，5、6层的砌体结构已经不能满足要求了。90年代中后期开始出现的高层住宅，大量采用了混凝土剪力墙结构。基本上，9层、10层往上直到30层乃至更高的住宅全都是剪力墙结构。

上图是个比较典型的剪力墙结构住宅，两室两厅，基本上是一梯三户的中间那一户。图中涂黑的墙体就是钢筋混凝土剪力墙，一定不要破坏。斜线填充的是砌块墙体，原则上并不起结构作用，所以可以适当的改建。

就像上图所示，灰色的是混凝土，红色的是砌体填充墙。注意，不仅仅是混凝土墙体不能破坏，混凝土连梁、楼面梁都不能破坏。注意看，填充墙上方一般都有混凝土连梁，千万不要把混凝土连梁一并砸掉。我见过一些野蛮装修的，直接把这根连梁都锯掉了，这个后果非常严重。

通俗的说，这张图显示的是混凝土主体结构，对比一下上下这两张图，下图少掉的红色墙体，就是可以拆除的部分。当然，跟砌体结构一样，拆填充墙可以，但是不要随意的加填充墙。如果一定要加，也跟砌体结构一样，用轻质墙体，不要砌砖。另外，改建墙体的时候，保温、隔声都要自己打算好，不要不管不顾，一味野蛮施工，结果自找烦恼。

一些低烈度地区的住宅，或者层数比较低的住宅，可能采用了框架-剪力墙结构。当然，这种框剪并不算典型的框剪，大多数还是“带少量框架柱的剪力墙结构”。跟剪力墙结构的区别，就是把部分比较长的L形的墙体换成了方柱子，别的地方区别并不大。

我个人的意见，剪力墙或者框剪的填充墙，好还是不要改动。填充墙虽然不作为结构构件，但它本身却贡献着抗侧刚度。随意的拆改，容易造成平面和竖向的刚度不均匀，对抗震不利。此外，现在的建筑设计一般都比较合理，没有必要大拆大改，浪费时间精力，效果可能还不如开始的好。

框架结构

框架结构不太多见，主要是新建的6层以下的住宅，以及独栋、连排、叠加别墅和洋房等，占据市场份额相对比较小。细分的话，还可以分成普通框架和异形柱框架，但其实都差不多，所以就不分开说了。

上图是一个典型的花园洋房跃层住宅，采用的是混凝土异形柱体系，带有少量的普通框架柱。图中涂黑的就是钢筋混凝土框架柱，矩形的是普通框架柱，L形的、T形的是异形柱。

把上层的天花板设置为透明，这就是这套跃层住宅的样子。方便起见，门洞上方的混凝土过梁没有画。同样，灰色的是混凝土，红色的是砌体。那么，哪些部分是可以拆除的填充墙呢？

很简单，所有红色的填充墙都可以拆除，上图就是拆完的样子。注意，只能拆填充墙，一定不要破坏墙体上方的灰色混凝土梁。相对来说，框架结构没有结构墙体，所以改建的自由度很大。

但是，同样也请注意，拆完之后不能随意的加砖墙。如果要加，尤其是在原来没有墙体的地方加墙，请用石膏板、蜂窝纸板、玻璃这些轻质墙体。另外，自己改建的时候也要注意施工安全，新建的墙体也要做好的拉结措施，防止将来倒掉伤人。虽然是轻质墙体，万一倒了也很麻烦，比如地震的时候玻璃隔断倒了，即使没砸到人，可能也会影响逃生的速度，甚至可能会阻断逃生的路线。

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